Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (так называемые непотребляемые вещи).
Различают несколько видов аренды: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем.
На рынке аренды недвижимости проводятся потребительские операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью. В их основе лежит договор аренды, который определяет конкретное имущество, сдаваемое в аренду.
Договор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы.
Стороны договора – это арендодатель, наймодатель, — физическое или юридическое лицо, предоставляющее свое имущество арендатору, за плату во временное пользование и владение или во временное пользование, и арендатор, наниматель, физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю.
Договор найма должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более одного года, и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора.
Срок договора аренды фиксируется в договоре. Если же срок не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения. При этом, однако, необходимо предупредить другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Договор найма состоит из таких разделов, как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов (размер арендной платы; порядок внесения арендной платы, сроки, пени в случае просрочки платежа, штрафные санкции в случае нарушения условий договора), срок и условия действия договора, порядок расторжения договора, величина залоговой суммы и способы ее использования, согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (например, всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире), дополнительные условия, адреса, паспортные данные, подписи сторон. К договору найма также прилагаются платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора, опись имущества и, если требуется, дополнительное соглашение. В договоре должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя (свидетельство о праве собственности, договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание).
Согласно договору, наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (указываются пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. При повреждении помещения по вине нанимателя, он должен устранить его за свой счет. Арендатор не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение арендодателя. Также он не может сдавать помещение в поднаем без предварительного письменного согласия владельца недвижимости. По истечении срока договора арендатор обязуется освободить помещение и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником либо законом и имеет заверенную нотариусом доверенность. Если у сдаваемого внаем помещения имеется несколько собственников, то все должны поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Отсутствие всех собственников допустимо, если представляется их нотариально оформленное согласие на сдачу помещения в аренду. Если помещение сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.
Арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен или обременен другими договорами аренды, а также, что помещение в споре или под арестом не состоит и не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Если совместно с нанимателем жилище будут и арендовать другие лица, то сведения о них также необходимо вписать в настоящий договор.
К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо особых требований и ограничений. Конечно, он должен быть дееспособен.
Если договор заключается при помощи риэлтора или сотрудника агентства недвижимости, то он должен предъявить паспорт, а также доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства. Паспортные данные должны совпадать с указанными в доверенности. Она должна соответствовать своему сроку действия и иметь подпись генерального директора агентства и печать.
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора потребителем производится оплата на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от имени своего агентства.
Аренда коммерческой недвижимости – это отдельный специфический рынок. Объектами коммерческой недвижимости могут быть различные помещения (офисные, складские, торговые, производственные, универсальные), заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, и т. д. Арендаторами являются как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
В связи с развитием бизнеса коммерческая недвижимость пользуется сегодня повышенным спросом у потребителей. Но так как коммерческую недвижимость могут купить не все организации, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно именно арендуется.
На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.
При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.
Наиболее часто арендуются офисы, участки, склады.
Аренда офиса
Одним из основных сегментов современного рынка коммерческой недвижимости являются офисы и бизнес-центры.
Аренда офиса может быть без соответствующей инфраструктуры (только голые стены). Такие помещения предпочитают те, кто желает обеспечить себя полностью индивидуальным построением бизнеса и в области интерьера, и в сфере организации коммуникаций и безопасности фирмы.
Многие компании предпочитают полностью готовый для работы офис с ремонтом, отделкой разного уровня, с мебелью, необходимой техникой и коммуникации.
Довольно часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.
Особенно большим спросом у потребителей пользуются небольшие офисы.
Связано это и с большим количеством малых и средних компаний, специальных отделений крупных компаний, а также с тем, что застройщики и девелоперы предпочитают сдавать площади оптом – офисными блоками. Размер малого офиса составляет 5-30 квадратных метров.
При аренде маленького офиса к его полезной площади прибавляется часть общей площади (места общего пользования, коридорный коэффициент и т.д.).
Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью, из-под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон.
Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.
В. подземных помещения не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз.
Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.
С одной стороны, арендная плата в подвальных помещениях более низкая, но в другой, стоит ли рисковать здоровьем сотрудников.
Немногим лучше варианты другого подземного «базирования» – в подземных переходах, в подземных торговых комплексах и на подземных автостоянках.
Более подходящий вариант – офис на «на крыше». Такое помещение тоже может быть очень недорого. Как правило, из «крышного» офиса хороший вид. В таком помещении много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На «верхних» этажах устойчивая мобильная связь.
Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.
На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение потребителям можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.
При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.
Рынок складов становится все более актуальным и насыщенным в последнее время. Особым спросом пользуются склады, находящиеся в 10-30 километрах от больших городов.
При выборе риэлтерского агентства потребителю стоит работать компаниями, специализирующимися на определенном виде недвижимости.
Профессиональное риэлтерское агентство может предложить большое количество различных вариантов, но за свою работу риэлторы берут дополнительную оплату. Как правило, база объектов во всех агентствах единая, поэтому не стоит звонить в несколько агентств, чтобы охватить большее количество вариантов. Но если агентство подбирает варианты только по своей базе, то ему можно заплатить комиссионные в размере только половины стоимости месячной ренты.
В несколько агентств стоит обращаться в том случае, если кажется, что первое агентство относится к клиенту не очень внимательно и предлагает жилье по завышенным расценкам. Хороший риелтор в большинстве случаев ездит по вариантам вместе с клиентом.
Необходимо тщательно выбирать агентство. У него должен быть реальный адрес, реальный офис, лицензия, сайт в интернете. Стоит изучит рекомендации и отзывы.
Обычно в риэлтерском агентстве при поиске вариантов спрашивают о согласии с условиями работы, уточняют количество арендаторов, наличие детей, животных, место работы и прописку.
Если агентство предлагает потребителю продать базу вариантов, то это мошенники. Нельзя позволять риэлтору давить на себя, от услуг такого «помощника» лучше отказаться.
Очень часто агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, обманывают своих клиентов, предоставляя им не искомое жилье, а варианты, которые оказываются уже недействующими. Обман начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на информационные услуги. Чтобы избежать обмана, платить посредникам нужно только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру.
Признаками арендной аферы является: низкая цена аренды, согласие «собственника» на любые условия арендатора, устная договоренность, предъявление копий документов, рукописных доверенностей и т.д.
